La crise du logement n°2 a commencé

Le marché de l’immobilier aux États-Unis s’est effondré, et cela a été très dramatique sur certains grands marchés. Les autres marchés sont un peu à la traîne.

C’est ainsi que cela s’est passé lors du dernier Housing Bust, que j’appelle désormais Housing Bust #1. Lors de la crise du logement n°1, Miami, Phoenix, San Diego, Las Vegas, etc. étaient un peu en avance ; d'autres endroits, comme San Francisco, étaient un peu en retard. En 2007, les habitants de San Francisco pensaient qu’ils seraient épargnés par la crise immobilière qu’ils voyaient se dérouler à travers le pays. Et puis c'est arrivé à San Francisco avec vengeance.

Cette fois-ci, San Francisco et la Silicon Valley, ainsi que toute la région de la baie de San Francisco, sont en première ligne, aux côtés de Boise, Seattle et quelques autres. Dans la région de la baie de San Francisco, au cours des 10 premiers mois de cette crise immobilière, la crise immobilière n°2, le prix médian de l'immobilier a plongé plus rapidement qu'au cours des 10 premiers mois de la crise immobilière n°1. C'est ce que nous examinons. J'entrerai dans les détails dans un instant.

Aux États-Unis, les ventes de logements ont plongé mois après mois depuis que les taux hypothécaires ont commencé à augmenter il y a un an. En janvier, aux États-Unis, les ventes totales de logements ont plongé de 37 % par rapport à janvier de l’année dernière. Les ventes ont plongé dans toutes les régions, mais c'est dans l'Ouest qu'elles ont plongé le plus, de 42 % sur un an, et le moins pire, si je puis me permettre, dans le Midwest, de 33 %. Cela se produit partout.

Le prix médian de tous les types de logements aux États-Unis a chuté en janvier pour le septième mois consécutif, en baisse de plus de 13 % par rapport au sommet de juin. Une partie du déclin est saisonnière, d’autres non.

Cette baisse a réduit le gain d'une année sur l'autre à seulement 1,3 %. À ce rythme, nous assisterons à une baisse des prix d’une année sur l’autre en février ou mars, ce qui serait la première baisse des prix d’une année sur l’autre aux États-Unis depuis le premier effondrement du logement.

Les inscriptions actives ont augmenté de près de 70 % par rapport à il y a un an, même si, par rapport aux normes historiques, elles restent faibles. De nombreux vendeurs occupent leurs propriétés vacantes et les tiennent à l'écart du marché, les mettent sur le marché de la location ou tentent de s'en sortir en tant que locations de vacances. Et ils espèrent tous que « cela aussi passera ».

« Cela aussi doit passer » : ce sont les taux hypothécaires. Le taux hypothécaire fixe moyen sur 30 ans a dépassé 7 % à la fin de l’année dernière, puis en janvier, il a chuté, tombant jusqu’à 6 %, et l’ensemble du secteur a poussé un soupir de soulagement. Cela reposait sur l’espoir fervent que l’inflation disparaîtrait tout simplement et que la Réserve fédérale réduirait bientôt les taux d’intérêt et en finirait avec tout ce cauchemar.

Mais début février, on s’est rendu compte que l’inflation n’était pas sur le point de disparaître. Les données d'inflation de vendredi ont confirmé que l'inflation réaccélère, et qu'elle a déjà amorcé le processus de réaccélération en décembre. Les prix de certains biens sont en baisse, mais l’inflation des services a atteint son plus haut niveau depuis quatre décennies. Les services représentent près des deux tiers des dépenses des consommateurs. L’inflation est très difficile à déloger des services. La Réserve fédérale va avoir fort à faire pour gérer cette situation, ce qui signifie des taux plus élevés pendant plus longtemps.

Et les taux hypothécaires ont encore bondi et sont revenus vendredi à environ 6,9 %, selon la mesure quotidienne de Mortgage News Daily. Juste un cheveu en dessous des 7 % magiques.

Et les vendeurs potentiels restent assis sur leurs propriétés vacantes et pensent : et cela aussi passera.

Alors, combien y a-t-il de logements vacants ? Le Bureau du recensement suit cela. Au quatrième trimestre de l’année dernière, il y avait près de 15 millions de logements vacants – maisons unifamiliales, condos et appartements locatifs. Cela représente plus de 10 % du parc immobilier total.

En 2022, le nombre total de logements a augmenté de plus de 1,3 million. Si chaque logement est occupé en moyenne par 2,5 personnes, cela représente 3,3 millions de logements de plus que l'année précédente. La population américaine n’a pas augmenté aussi vite en 2022.

Ok, il y a maintenant près de 15 millions de logements vacants. Parmi eux, 11 millions étaient vacants toute l’année. Certaines des 11 millions étaient en cours de rénovation pour être louées, et d'autres étaient à vendre, et c'est l'inventaire que nous voyons réellement, et il y a d'autres raisons pour lesquelles les maisons étaient vacantes.